住宅ローンで購入した物件をそのまま賃貸に出してはいけない理由は？　なぜバレる？　徹底解説いたします！

この記事を読むと住宅ローンで購入した物件をそのまま賃貸に出してはいけない理由、なぜバレるのかがわかります。

住宅ローンの物件を貸し出すことはできる？

住宅ローンで購入した物件に転勤や住み替えなどやむをえない事情で住めなくなることがあると思います。

その場合、賃貸として貸し出すことは有効な資産運用方法です。

ですが、住宅ローンのまま賃貸に出すことはできません。

今回の記事では「なぜ住宅ローンの物件をそのまま貸し出してはいけないのか？　なぜバレるのか？　そしてその解決方法」についてお伝えします。

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住宅ローンのまま貸し出すことができない理由？

住宅ローンは「自分が住む家の購入の為に借りるローン」です。

これは住宅ローンを借りる際の金銭消費貸借契約書に明確に記載されています。

例えば下記のような記載をしていることが多いです。

借入金の使途は、本人が所有する居住用賃貸用の不動産の取得にかかる資金とします

住宅ローンが他のローンに比べて超低金利なのも自己居住用だからです。

そのため、住宅ローンで購入した物件を賃貸に出すことは金融機関が定める住宅ローンの資金使途から外れることになります。

平たく言うと、契約違反になります。

資金使途違反は重大な契約違反ですので、金融機関から一括返済を求められる可能性もあります。スルガ銀行の不正融資問題や、フラット35の不正利用もあり、金融機関の使用用途の調査はより厳格になっています。
 
しかし、やむをえない事情で住宅ローンで購入した家に住めなくなるケースもあるかと思います。

その方に向けて解決方法をお伝えします。

これから賃貸に出すことを検討されている方も是非参考にしてみて下さい！

住宅ローンの物件を貸しに出していたらなぜバレるのか？

以下の3つの理由が、住宅ローンの物件を賃貸に出していた場合にバレる原因になります。

• バレる理由その①　金融機関がローン契約者宛に送付した郵便物が契約者に届かないため
• バレる理由その②　外部からの密告があったため
• バレる理由その③　金融機関の調査で芋づる式にバレるため

それぞれ見ていきましょう！

バレる理由その①　金融機関がローン契約者宛に送付した郵便物が契約者に届かないため

住宅ローンを組んで賃貸に出したことがバレる理由その①は、金融機関がローン契約者宛に送付した郵便物が契約者に届かないケースです。

住宅ローンを契約すると、完済するまでの期間にたびたび住宅ローン控除や残高証明書などの書類を送付します。

該当する不動産物件を賃貸として貸し出している場合、そこに住んでいる人の住所に設定されるため、郵便物は金融機関に差し戻しされることになります。

このため差し戻しされると、物件に住んでいるのが申込者ではないことがバレてしまいます。

バレる理由その②　外部からの密告

住宅ローンを組んで賃貸に出したことがバレる理由その②は、外部からの密告です。

低金利の住宅ローンを使って賃貸経営をする行為は悪質です。

また郵便物の問題があるため、賃貸に貸し出す側に住宅ローンの件を黙っているわけにはいきません。

この際に外部から金融機関に連絡がいき、バレるケースがあるとのこと。

バレる理由その③　金融機関の調査で芋づる式にバレるため

住宅ローンを組んで賃貸に出したことがバレる理由として、金融機関の調査によって芋づる式でバレるケースが関係しています。

実際に、住宅ローンを使って賃貸経営をしている事例がたびたび発覚していることを踏まえて、金融機関は定期的に調査しています。

調査内容は公表されていませんが、2022年には住宅ローン19億円分の不正融資があったことが発覚しています。

楽待不動産投資新聞

フラット35で新たに56件、19億円の不正利用が発覚｜楽待不動産投資新聞 2017～2018年利用分、会計検査院の調査で

申込者が住宅ローンで許されている目的以外の使い方をした場合、金融機関側は、住宅ローンの一括返済を求めることが可能です。

絶対にそのまま貸すのはやめておきましょう！

住宅ローンで購入した物件を賃貸に出したいときの方法2選

すでに住宅ローンで購入した物件を賃貸に出したいときの解決策は2つあります。

一つ一つ具体的に解説していきます。

解決方法①　住宅ローンを完済する

住宅ローンとして借りていなければいいのですから、完済すれば済む話です。

完済する方法は現金で一括返済するか、物件を売却して売却資金から完済するかの二択です。

手元に現金がある方、あるいは売却査定の金額がローン残高を上回りそうな方は売却してローンを完済することを検討できるでしょう。売却を検討する場合、売却活動を始めて実際に売却が完了するまでには早くて1ヶ月はかかるため、前もって査定金額を把握するようにしておきましょう。

しかし、手元に現金がなく、残債よりも査定金額が下回ってしまう場合には住宅ローンを完済する方法は難しいでしょう。

解決方法②　住宅ローンから不動産投資ローンへ借り換えをする

自分が住まずに賃貸に出して物件を保有し続けたい場合は住宅ローンから不動産投資ローンへ借り換えをしましょう。住宅ローンから不動産投資ローンへ借り換えをすることは、住宅ローン一括返済に比べ努力次第でなんとかできる可能性が高いです。

住宅ローンから不動産投資ローンへ借り換える際の注意点

不動産投資ローンは住宅ローンのように自己居住用ではないので変動金利で相場が1.5％〜4％程度と住宅ローンよりも高い傾向にあり、返済負担は増加します。

また、借り換えにあたり、既存ローンの完済手数料や新たなローンの保証料、登記費用等の諸費用が発生します。ただし、この諸費用は確定申告時に経費として申告することができます。

住宅ローンを不動産投資ローンへ借り換える方法

今住宅ローンを借りている金融機関に相談するのも1つの手ですが、より良い条件で借り換えたいのであれば複数銀行に相談して比較してみるのが良いでしょう。

しかしながら、不動産投資ローンの融資実績は情報公開があまりされておらず、初心者が知識を得ることは非常に難しいです。

借り換えに向けてどう動き始めたら良いのか分からない、自分で金融機関に足を運ぶ時間を作るのはなかなか難しいという方は、複数銀行を比較してより良い条件で不動産投資ローンへの借換えをサポートしてくれるインベースやモゲチェックを利用するとよいでしょう。

まとめ

住宅ローンで購入した物件を賃貸に出すことは金融機関が認める住宅ローンの資金使途から外れることになります。

そのため、期限の利益喪失（=一括返済を求められる）という最悪の結果を招くこともあるので注意しましょう！

今住んでいる自宅を賃貸に出す予定の方や、すでに賃貸に出してしまっている方は例えば不動産投資ローンへの借り換え(PR)などで対策を取るといいでしょう。

それでは、本日は以上になります。

【🚨株価暴落中🚨】暴落時にたくさん入金することがお金持ちへの近道

株式市場が暴落したとき、多くの投資家は恐怖に駆られ、損失を避けようと株を売り払います。

しかし、実際には、このような暴落時こそが資産を増やす絶好のチャンスなのです。

歴史的に見ても、株式市場は周期的に上下を繰り返しながら、長期的には成長してきました。

そのため、暴落時に多くの資金を投入することで、将来的には大きなリターンを得ることができるのです。

まず、暴落時には株価が大幅に下落します。

この状況を利用して、優良企業の株を割安で購入することができます。

例えば、コロナショックの際は多くの大手企業の株価が一時的に大幅に下落しましたが、その後の回復期においては大きな値上がりを見せました。

暴落時に多くの資金を投入していた投資家は、この回復期に大きな利益を得ることができたのです。

さらに、暴落時に入金することは、ドルコスト平均法（DCA）の一環としても有効です。

DCAとは、定期的に一定額を投資することで、株価の変動に関係なく平均購入価格を平準化する手法です。

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