悩んでいる人20代だけど住宅ローンを使って家を購入したい……金利とか控除はどうなのだろう……どうやって選べばいいのかな？
投資OLちゃん新卒2年目でマンション購入した私が徹底解説いたします！
住宅ローンは、個人が低金利で巨額の融資を受けられる数少ない金融商品です。
個人向けの融資でこれほどの好条件なものはありません。
事業の経験がなくても、サラリーマン（特に上場大手）であれば驚くほど低金利で借りられます。
住宅ローンと同じ条件で融資を受けるのは、事業で相当な実績があったも困難だということができます。
不動産投資家が自宅兼賃貸でアパートやマンションを建てることがあるのはそのためです。
すなわち、通常のアパートやマンションの融資よりもはるかに有利な条件で融資が受けられるからですね。
これだけ好条件で融資が引けるにはもちろん理由があります。
次の3つが大きな理由です。
なぜ住宅ローンは好条件なのか？
- 貸し倒れしにくいから
- 国策として、国の後押しがあるから
- 返済が滞った際、担保となる物件の差し押さえができるから
住宅ローンが好条件な理由① 貸し倒れしにくいから
住宅ローンで融資され取得された物件には債務者本人が住んでいます。
実は本人が住んでいない投資用不動産と比較し、本人が住んでいる住宅ローン物件は貸し倒れ率が低い傾向にあります。
これにより住宅ローンは低金利になります。
住宅ローンが好条件な理由② 国策として国の支援があるから
住宅ローン減税、フラット35などなど
住宅購入に際しては国の後押しがあります。住宅購入は大きな買い物であり、旺盛な住宅購入は景気を刺激し経済成長を促します。
そのため住宅購入がしやすいように行政も後押ししているわけですね。
実際に税のメリットは大きく、金利負担よりも住宅ローン減税によるキャッシュバックが大きい場合もあります。
実質的なマイナス金利というわけですね。（下記の記事で詳しく解説しています）
住宅ローンが好条件な理由③ 返済が滞った際でも物件は差し押さえられるから
住宅ローンの返済が滞っても金融機関は買った物件を差し押さえすることができます。
このため、貸し出した額全額が回収不可能になることはなく、その物件を競売にかけて売ることでいくらかは回収できるわけですね。
住宅ローンの審査は何が重要なのか？
ずばり「属性」です。
それでは属性とは何なのでしょうか。
属性とは「安定した収入の有無」です。
コツコツと働き、勤め先もよい。こういった高属性のサラリーマンや公務員が破産などしていない限り非常に高く評価されます。
もちろん、金利も優遇されます。
一般的な属性の強さ（ローン借りやすさ）は以下の通りです。
士業（医師・弁護士・公認会計士）＞公務員＞上場企業社員＞未上場企業社員＞個人事業主
医師やキーエンス等の高収入企業にマンション投資の営業が押し掛けるのは銀行が簡単にお金を貸してくれるからですね。
銀行にとってもいわゆる太い客になる可能性があるので、積極的に貸し出すわけです。
個人の属性をみて融資を判断するスキームはシンプルで、機械的なものです。
実際、住宅ローンの融資を受ける際に“面接”なんてありません。
審査書類に基づきその判断基準に沿ってさえいれば、貸し出しということになります。
投資OLちゃん実際にわたしも住信SBIネット銀行から融資を受けましたが、住信SBIネット銀行の人と会ってません
事業融資のようなケースバイケースが入り込む余地がないので、リスク計算が銀行にとってもしやすいです。
住宅ローンランキングの通りに注意！
ネットでよく見る住宅ローンランキングは少し注意です。
日銀のマイナス金利導入以降、住宅ローンの借り換えを検討される方が増えました。
多くの人はランキングサイトから最適な住宅ローンを探すと思います。
現在は変動金利がだいぶ安くなっているので、ネット銀行がほぼほぼトップを占めると思います。
auじぶん銀行だと0.2％台の金利を提示している場合もあると思います。
ただし、実は住宅ローンには“注意点”があります。
それは、住宅ローンには前述の「審査」があるということです。つまり、金利ランキングは、その銀行が出せる最適金利が適用されていることがほとんどだということです。
住宅ローンは審査が通りやすい人ほど低い金利が適用され、通りにくい人ほど高い金利が適用されます。
このため、ランキング上位の銀行に申し込んでもそのランキングに乗っていた金利が適用されなかったり、そもそも審査に通過しなかったりということがあります。
銀行は、年齢、年収、勤務先、勤続年数、結婚の有無、住宅ローン以外の借入状況などから個人の”属性”を判断します。
例えば、大手企業からベンチャー企業に転職した後に借り換えしようとしたり、業績不調で年収がダウン傾向な場合は貸し出すリスクが高いと機械的に判断されてしまいます。
この場合、ネットで見る金利ランキング上位の金融機関の審査に通過しない、あるいは高い金利を提示される場合が多いです。
非常に表面的でシステマチックな融資判断ですが、銀行内の基準通りに出すのが住宅ローンの１つの特徴ですね。銀行が内部で設定している年収や仕事をクリアしていないとランキングは生かせません。
そして場合によっては割高な金利の住宅ローンを借りざるを得ない場合があります。
属性によってはネットの金利ランキングはあてにならないどころか、上位の銀行すべてに申し込めない場合があります。
住宅ローンランキングを見て上位の銀行に申込を行っても時間の無駄になってしまう可能性もあるということです。ですから、下記のような対策が効率的です。
住宅ローンの仮審査をランキング上位の順から出してみる
住宅ローンの仮審査ランキング上位はネット銀行が多いと思います。
仮審査を出すだけなら無料ですし、ネットで必要事項を打つだけのところが多いので仮審査を出してみましょう。
1週間以内には結果が出るはずです。
自分でいくつもの銀行に話を聞きに行って申込を行うことも出来ます。が、銀行が空いているのは平日の9:00〜15:00です。2つの銀行から審査結果を得るというだけでも相当な労力と時間がかかってしまいます。
今は不動産会社からまとめて審査を申し込むことができる場合もありますので、ぜひ活用しましょう。
住宅ローンは相見積を必ず取る
自分の足をつかって銀行を回ってローンを比較するのは実はあまり効率的ではありません。住宅ローンは無駄なく、素早く、相見積もりを同時に取る必要があります。
実はインターネットで簡単に相見積を取ることができます。
例えば、モゲチェック(PR)の場合はネット銀行、メガバンク、地銀などから最も条件のいい住宅ローンの審査申込が可能です。
ネットで一括簡単に申し込みできるのはいいサービスですね。
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ネットバンク、大手銀行、地方銀行などの主要金融機関からご提案をします。
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申し込み手続き面もしっかりサポートされるかも要チェック！
申込書への入力はもちろんのこと、住民票などの公的証明書の取得サービスなどもあるとよいでしょう！
忙しい私たちに代わり、テキパキ見直し手続きを進めてくれるような、負担感の無い手続きをしたいところです。住宅ローンは慣れないと意外に癖のある様式、慣習があるので、自分でやるには相当負担が発生します。
住宅ローンを借り換えるとどのぐらいお得になるのか、無料診断サービスがあります。定期的に無料診断を利用するといいと思います。
そんな方にモゲチェックはぜひおすすめのサービスです。
定期的な住宅ローンの借り換え比較ができます。
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